中古住宅＋リノベの費用問題②戸建てのリノベへの費用
今回もリノベーションの価格、費用問題について書いていきたいと思います。自分たちの住宅ローンを加味して中古住宅購入+リノベ代が計算できたでしょうか？ではこれから何を考えるのか。中古住宅を購入する前にしっかりと予算とリノベーションにはどれくらいかかるのか計算して、私の経験談からどうやってリノベ代を工夫するかもお伝えしていきたいと思います。
住宅にかけられるお金が算出できたら。
ローンシュミレーター
前回お伝えしましたが、住宅ローンシュミレーターまたはライフプランニングでだいたいの予算が計算できたと思います。そのあとはもちろん中古住宅を探して購入、という流れになるのですが、中古住宅自体（いわゆる場所・土地・住宅の基礎）とリノベーションにだいたいいくらくらいをかけられるのか、どちらに重きを置きたいのかを考えておく必要があります。
新築と異なり、リノベーションはもしお金が足りない場合は、とりあえずその時は何もせずにお金ができてから対応することが可能です。例えば外構は後回しにするとか、屋根は何もしない、とか。そういうある程度のお金の節約などももちろんできるのですが、絶対にかけなくてはいけない部分（基礎の補強、耐震補強、キッチン、お風呂等の設置もろもろ）があるので、ベースとして最低限戸建ての場合は1000万程度は必要だと思っていたほうが良いでしょう。
あれも、これも、もわかるのですが、そこで金額が膨らみすぎても困ってしまうので、おおよそ最低でも1000万は予算として加味しておくとよいと思います。
ただし、トイレならタンクレス、キッチンはこのメーカー、等の希望があるならば、それなりの予算を考えていた方がいいと思います。
中古住宅の相場
あとは自分たちが住みたい場所の中古住宅の相場はどのくらいなのか。中古住宅の雑誌やネットなどを見て、土地代の相場観を養っておきましょう。容積率・建蔽率がクリアできている住宅であればなおよしですが、計算をしなければならず、専門の方じゃないと難しい側面もありますのでまずはそれを加味しない状態でいろいろな住宅を見ておきます。
再建築は可能か、また接道義務がきちんと合っているか（住宅が幅4Mの道路に2M以上接しないと建てられないよう定めている法律がある。古い住宅の場合、これを満たしていないことがある）、これらに問題がある場合は一般的に安いことが多いです。リノベーションの場合は問題ないですが、建て替えるときに建て替えられない、または敷地を後退させなくてはならない、といった問題が出てくることもあるので注意しましょう。逆に考えて、リノベーションだけで、再建築は考えないというのであれば、再建築の建物を購入するのも１つの方法です。
中古住宅にかけたいお金
中古住宅を購入する際にどこ大事にするのか、これはこのブログでも何回も考えておく必要があると説明しています。築年数はこだわらない、古くても絶対に○○市に住みたい、狭くてもいい、なのか古くてもいいし、築年数も気にしないけど、ある程度広さがほしいから○○から電車で３０分以内の場所がいい、とかそこそこ新しい、簡単にリフォームする程度でいいから今のうちの近くがいい、とか。
その人によって条件って違いますよね。なのでその条件をまず考えておくことが重要になります。
例えば中古雑誌のおおよその情報ですが東京都で恵比寿駅だとマンションは中古6350万前後、一戸建ては1億2450万程度。二子玉川駅だと中古マンション5600万程度、戸建ては7500万程度。立川駅だとマンションは中古2500万程度、戸建ては3850万程度。もちろん駅が近いか、バスになるのか等によって値段はだいぶ違ってきますが、都内だけでもこれだけの差が出てきます。
ただし、この相場も築年数が浅いものからかなりの築年数になっているものもすべて含まれていますので、あくまで参考程度で考えておくとよいと思います。
中古雑誌には相場観を養う…と書いてあることも多いのですが、正直新築分譲住宅と違って、中古の住宅は売主の意向で売値にかなり幅があるので、なかなか相場観を養うことが難しいのが現状です。
個人的な経験からの目安としては新築分譲住宅の価格を参考にすることだと思います。新築分譲住宅は建物+土地代になっていますが、建物はだいたい1200～1500万程度（ハウスメーカーにより異なりますが）なので、土地代からその額を差し引いた分が大体のその地域の土地代になると思います。
もちろん、土地だけで販売している場所の土地代を参考にしてもらっても構いません。そのあたりを見ていくとだいたいの土地代が出てきますので、築年数と計算して大きく相場とずれていなければ問題ないかなと思います。
相場ももちろん大事ですが、私の経験から何より大事なのはその場所がいい、その家がいい、と思ったインスピレーションですよ。
